افزایش افسارگسیخته و غیرقابل کنترل قیمت مسکن و در پی آن اجاره بها در تهران و دیگر شهرها، داشتن یک سقف را برای بسیاری به یک رویا تبدیل کرده است.

گفتگو با بیت الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس اقتصاد مسکن

1400-05-23

مسکن

مساله ای که در پی افزایش قیمت مسکن ، قیمت اجاره خانه نیز افزایش و بر آن تاثیر مستقیم گذاشته است. به طوری که همین امسال مصوبه وزارت راه و شهرسازی افزایش قیمت اجاره‌ بها را بین ۱۵ تا ۲۵ درصد اعلام کرد .

اما در بازار اجاره بهای مسکن بسیاری از موجران اقدام به افزایش بیش‌ از ۵۰ درصدی اجاره‌ و رهن واحدهای آپارتمانی خود کرده اند. با بررسی بازار مسکن به این نتیجه می رسیم که قیمت مسکن در این نیم قرن اخیر همواره دچار تلاطم های بسیاری بوده است. آنچه باعث شد هر ساله شاهد افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در بازار باشیم.

بازاری که هیچ نظارت و اقدامات بنیادینی در آن انجام نشده است و صرفا با راهکارهایی مانند طرح های ساخت مسکن که اغلب هم ناموفق بوده اند، تنها به برخی از مشکلات موجود دامن زده اند. در حالی که می توانستیم با کنار گذاشتن روش های سنتی از روش های نوین خانه سازی( خانه های پیش ساخته) استفاده کرده و در مدت زمان کوتاه مردم را خانه دار کنیم.

از طرفی افزایش قیمت مصالح ساختمانی که اغلب دلایل داخلی داشته است، قیمت تمام شده ساخت مسکن را برای مالکان افزایش داده است. اما آنچه مسلم است این است که هر ساله افزایش قیمت مسکن و قیمت اجاره بها فشار مضاعفی را بر اقشار کم‌ درآمد جامعه وارد کرده است. زیرا بخش اعظم سبد خانوار به بخش مسکن اختصاص دارد.

آنچه باعث شده که مردم از این به بعد برای خرید یک خانه مناسب در مناطق متوسط شهری باید بیش از ۵۰ سال پس انداز کنند تابتوانند صاحب خانه شوند. بدیهی است که فشار این مشکل بر خانوارها که اغلب به مهاجرت معکوس نیز می انجامد و باعث جا به جایی طبقاتی ناخواسته و بالاجبار می شود، پیامدهای بسیاری را به همراه داشته و خواهد داشت.

از تنش های روحی و روانی، تا معضلات اقتصادی، ناهنجاری های اجتماعی و مشکلات فرهنگی. مساله مهمی که انتظار می رود دولت سیزدهم در رفع آن تمهیدات لازم را بیاندیشد و برای آن برنامه داشته باشد.

 آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیر ماه ۱۴۰۰حاکی از آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در تیر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۳.۷ درصد افزایش داشته است.

این در حالی است که رشد این نرخ در فروردین، اردیبهشت و خرداد ماه ۱۴۰۰ به ترتیب، ۹۱.۷ و‌ ۶۹.۷ و ۵۶.۶ درصد بوده است. در تیر ماه سال ۱۴۰۰ تعداد معاملات آپارتمان‌ های مسکونی شهر تهران به ۵.۱ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل ۰.۶ و ۶۳.۹ درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌ های معاملات ملکی شهر تهران نسبت به ماه قبل ۱.۳ درصد افزایش را نشان می دهد.

همچنین بر اساس آمار سامانه کد رهگیری از ابتدای امسال تا ۱۶ مرداد کل قراردادهای مسکن کشور در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۵ درصد کاهش یافته است. میزان کاهش مبایعه‌ نامه‌ ها در بازه زمانی یاد شده ۴۰ درصد بود و اجاره‌ نامه ۳۱ درصد افزایش یافته است. کل قراردادهای بازار مسکن شهر تهران نیز نسبت به سال ۹۹ بالغ بر ۱۲ درصد کاهش یافته است.

ستاریان در ابتدا گفت: آنچه که مسلم است چه در ارتباط با بازار اجاره و چه در ارتباط با بازار خرید مسکن، معضلات و مشکلاتی در جامعه وجود دارد که این مشکلات نه مخصوص الان بلکه مربوط به نیم قرن اخیر است و با آن درگیر هستیم.

اگر بخواهیم از بازار اجاره آغاز کنیم، قیمت اجاره متناسب با قیمت واحد مسکونی (بین ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزش یک ملک قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی است) افزایش پیدا می کند. عموما سقف اجاره در تابستان تعیین می شود که در این فصل جابه جایی ها بیشتر انجام می شود. قیمت اجاره هم در تابستان بسته می شود. قیمت مسکن در طول سال افزایش پیدا می کند، اما قیمت اجاره ها تغییری نمی کند و ثابت می ماند.

بعد یک دفعه در فصل تابستان که فصل جابه جایی است، قیمت ضریب مسکن که طی یک سال افزایش یافته است را ملاک قرار داده و اتفاقی که رخ می دهد این است که افزایش قیمت اجاره ها یک دفعه خود را نشان می دهد. این ناشی از این است که قیمت مسکن طی یک سال افزایش یافته است.

سال گذشته قیمت مسکن ۶۰ تا ۷۰ درصد پایین تر از الان بود. همه این افزایش قیمت ها جمع شده است و حالا می خواهد یکدفعه همه این افزایش ۶۰ تا ۷۰ درصدی را بر قیمت اجاره بها اعمال کند. این افزایش قیمت آنچنان سرسام آور می شود که غیرقابل کنترل، غیرقابل نظارت و غیرقابل تحمل برای شهروندان می شود.

وی درخصوص قیمت گذاری اجاره و مسکن از سوی برخی از سایت ها گفت: اتفاقا تنها جایی که قیمت ها درست اعمال می شود در بازار از سوی مردم است. قیمت را دولت نباید تعیین کند، بلکه بازار تعیین می کند. وقتی دولت در بازار دخالت می کند قیمت ها وحشتناک و وضعیت خطرناک می شود. بازار آزاد قیمت واقعی را تعیین می کند. وقتی دولت به طور غیرواقعی قیمت ها را بالا یا پایین می آورد در هر دو صورت عوارض خاص خود و عواقب وحشتناک خود را دارد.

این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران تاکید کرد: مشکل ما در این نیست که قیمت گذاری می شود یا نمی شود، بحث این است که چرا باید قیمت مسکن و قیمت اجاره بها افزایش پیدا کند. چرا باید مسکن طی ۵۰ سال مرتب افزایش پیدا کند و به این حالت وحشتناک برسد. همیشه بالای ۴۰ درصد و در بعضی از شهرها بالای ۸۰ درصد سبد خانوار یک خانواده را مسکن در برمی گیرد.

مشکلی که طی ۵۰ سال حل نشده است. ما سالانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم که حداکثر تولید ما در سال ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی و به طور میانگین زیر ۴۰۰ هزار واحد در سال است. بنابراین کسری بسیار بالایی داریم.

خانه های خالی یک وهم بیش نیست. امکان ندارد که خانه های خالی داشته باشیم. اگر ضریب خانه های ذخیره مسکن را در هر شهری مطالعه کنیم متوجه می شویم که خانه های خالی همیشه وجود داشته است. آمار ماه بعد را هم مطالعه کنیم می بینیم وجود دارد. مشکل ما در حال حاضر خانه های خالی نیست، بلکه متناسب با افزایش جمعیت، کسری ساخت مسکن داریم.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره اظهارات رئیس مشاورین املاک درخصوص نپذیرفتن آمار بانک مرکزی درخصوص مسکن گفت: قیمت هر کالایی وقتی قابل ارزیابی است که در یک دوره زمانی با همان شرایط ارزیابی شود. وقتی تعداد معامله مسکن در شرایطی یکسان اندازه گیری شود می توانیم بگوییم این نقطه نسبت به نقطه دیگر افزایش یا کاهش داشته است.

نه اینکه در زمان رکود که نه خریداری وجود دارد نه فروشنده ای، معاملات کم با قیمت نازل که سامانه املاک ثبت می کند، را مبنا قرار دهیم. اگر رئیس مشاورین املاک آمارهای بانک مرکزی را غیر واقع می داند به همین دلیل است. چون نسبت به معاملات انجام شده بدون در نظر گرفتن شرایط زمانی و تعداد معاملات سنجیده است و این یک تحلیل آماری نیست.

ساختار اقتصادی در مهاجرت معکوس بهم می ریزد

ستاریان درباره تبعات جابه جایی طبقاتی به دلیل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در جامعه گفت: عموما دو نوع مهاجرت وجود دارد. یکی مهاجرت مثبت که به طور مثال از مناطق روستایی و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ می آیند. که بیشتر برای توسعه اقتصادی است، هرچند به حوزه کشاورزی لطمه می زند.

یک مهاجرت معکوس وجود دارد که از شهرها به روستاها می روند که اگر جنبه های اقتصادی داشته باشد و برای توسعه اقتصادی و مشاغل روستا یا شهرهای کوچک باشد، مهاجرت معکوس مثبت است.

اما یک مهاجرت که مهاجرت معکوس منفی است. به این معنی که مردم دیگر نمی توانند در شهر زندگی کنند و توان اقتصادی ندارند. به همین دلیل از بالای شهر به پایین شهر و از پایین شهر به حاشیه شهر و… مهاجرت می کنند. این بدترین نوع مهاجرتی است که تا به حال شناخته شده است. همه نوع عوارضی از جمله اقتصادی، فرهنگی و ناهنجاری های اجتماعی در این مهاجرت وجود دارد. بسیار هم ساختار شکن برای هنجارهای اجتماعی است.

وی درخصوص تبعات اقتصادی این جابه جایی ادامه داد: فرض کنید فردی که در نقطه ای از شهر بزرگ شده و زندگی کرده و با فرهنگ آن نقطه خودش را تطبیق داده است، یکدفعه به دلیل این که توان اقتصادی ندارد به نقطه دیگر می رود. این مساله از نظر روانی برای این فرد و خانواده اش تبعاتی ایجاد می کند.

از طرف دیگر فرهنگ های مختلف را بهم می ریزد. سازمان فرهنگی شهرها را بهم می ریزد و ناهنجاری های اجتماعی ایجاد می کند. از نظر اقتصادی وقتی فردی توان اجاره و خرید مسکن در نقطه ای از شهر را که در آنجا بزرگ شده و پدر و مادرش در آنجا زندگی کردند را ندارد و یک دفعه به اجبار باید به جای دیگر برود، یا به حاشیه شهر برود، ساختار اقتصادی را بهم می ریزد. نمی تواند شغلش را ادامه دهد.

چون هر کسی که در منطقه و شهری کار می کند، بستر اقتصادی ایجاد کرده است و عملا فضای اقتصادی خود را ترک می کند. با این مهاجرت ما این نقطه کور را خواهیم داشت و تبعات اقتصادی و از همه مهمتر ناهنجاری های فرهنگی و اجتماعی است که ما همیشه با این مهاجرت داریم.

دولت رئیسی معجزه نمی کند

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: نزدیک به چهل سال است که مشکل مسکن در اقتصاد ما وجود داشته و حل نشده است. چطور می توانیم انتظار داشته باشیم که دولت جدید معجزه کند و مشکلی که نیم قرن مشکل همه دهک های میانی و بیش از ۵۰ درصد از جامعه ما را در بر گرفته است را حل کند. مشکلی که در حد کوچک و در مقیاس یک خانواده نیست.

مشکل مسکن طبق آمار ۴۸ درصد از سبد خانوار را به خود اختصاص داده است و ۵۲ درصد دیگر به ۴۰۰ کالای ضروری دیگر اختصاص می یابد. پس یک درگیری بسیار بزرگی خانوارها دارند و نیمی از مشکلات خانوارها مسکن است و نیمی از جمعیت کشور درگیر آن است و بیش از نیم قرن است که ما این مشکل را داریم و حل نشده است. ما نباید انتظار داشته باشیم با تغییر افراد و وزرای جدید این مشکل حل شود.

اگر راه حل به فکر کسی رسیده بود، در این چهل یا پنجاه سال انجام می دادند. مشکل مسکن مشکل فرد نیست، مشکل ساختاری است. مشکل در اقتصاد کلان ما است.

وی ادامه داد: مساله بعدی این است که در حال حاضر نیمی از اقتصاد کشور ما بخش صنعت و ساختمان است. حدود ۶۷ تا ۷۰ درصد مردم ما با صنایع مستقیم و غیرمستقیم این صنعت درگیر هستند. نزدیک به ۳۰ درصد در بخش اقتصاد دولتی در حال کار کردن هستند. کدام بخش از دولت برای این نیمی از اقتصاد کشور که بخش بزرگی از نقدینگی در آنجا است، و مشکل اصلی مسکن آنجاست باید برنامه بدهد؟ صنعت ساختمان را کدام وزارتخانه باید برنامه بدهد؟ آیا منصفانه است که یک وزارتخانه به نیمی از اقتصاد کشور بپردازد؟ فهم این بخش از اقتصاد در دولت فقط یک معاونت از یک وزارتخانه است؟ وزارت اقتصاد و دارایی باید یک بخش به عنوان اقتصاد مسکن داشته باشد. بانک مرکزی باید یک مجموعه وسیعی داشته باشد که بخش مسکن را رصد کند.

دولت نباید تاجر و تولیدکننده باشد

ستاریان در پاسخ به این سوال که این مساله باعث رشد بروکراسی اداری و فربه تر شدن دولت نمی شود؟، گفت: این مساله باعث رشد بروکراسی اداری نمی شود. اتفاقا خیلی از بخش هایی که در اقتصاد دولتی وجود دارد، باید غیرفعال شوند. دولت اگر بتواند آن بخشی که در انحصار گرفته به مردم واگذار کند، دولت می شود یک سوم، دولتی می شود چابک و کوچک که می تواند اقتصاد را رصد کند. تشکیلات دولت ما تماما برای اقتصاد دولتی طراحی شده است.

یعنی برای نفت، گاز، طلا و اورانیوم و…. بخشی در دولت وجود ندارد که به حوزه مسکن و مشکلات آن بپردازد. دولت نباید یک بخش دیگر ایجاد کند، بلکه باید خیلی از بخش های خود را به بخش خصوصی واگذار کند.

دولت چرا باید تاجر باشد و تجارت کند. دولت چرا باید تولید کننده باشد. من به عنوان شهروندی که پای صندوق رای رفته و رییس جمهور را انتخاب کرده ام برای امنیت و سیاست کشورم انتخاب کردم یا عزل و نصب فلان مدیر کارخانه؟. مدیریت کارخانه ها و شرکت های تولیدی که انتخابی نیست.

باید طی پروسه ای در مجمع سهامداران آنها را انتخاب کنند. نمی شود که رای بدهیم که یک تاجر انتخاب کنیم ، دولت به غیر از این که دولت است، تاجر هم هست. لذا دموکراسی را به سخره گرفتیم. کجای دنیا تاجر انتخابی است.

ذات این اقتصاد، فساد و اقتصاد ربوی است

این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران گفت: دولتی که تولید کننده و تاجر است باید کنار برود و از تجارت دور شود و سیاست و امنیت کشور را به دست بگیرد. نه این که خودش آستین بالا بزند، تولید کند، پول در آورد و پول را خرج کند. مشخص است که نمی تواند موفق باشد. در هیچ جایگاه تولیدی دولت موفق نبوده در دنیا.

اینها مشکلات ما است. برای همین دولت ما فربه و بزرگ شده است زیرا هر بخشی که نگاه کنیم می خواهد تولید کند. دولتی که فقط مالیات و عوارض می گیرد اینقدر عریض نمی شود. دولت اگر بزرگ است به دلیل وسعت بخش های اقتصادی و تولیدی است. به همین دلیل، هم امضای طلایی در آن است و هم فساد در آن دیده می شود.

ماهیت و ذات این اقتصاد رانت و فساد و اقتصاد ربوی است. ربا در اقتصاد ربوی رشد می کند. اگر بخواهیم جلوی ربا را بگیریم باید اقتصاد ربوی را از بین ببریم. اقتصاد دولتی ماهیت و ساختارش اقتصاد فسادآور است. نمی توانیم رانت داشته باشیم و جلوی رانتخوار را بگیریم. زمانی می توانیم که رانت را از بین ببریم. در اقتصاد ربوی ذاتا و الزاما رانتخوار وجود دارد.

ستاریان در آخر گفت: این است که اگر دولت سیزدهم بخواهد موفق عمل کند باید این ساختار اقتصادی را بشکند. هر دولتی که در این اقتصاد آمده همه چیز را ۳ برابر و ۵ برابر و ۱۰ برابر کرده است. سکه از ۷۰ تومان به ۱۰ میلیون تومان رسیده است. هر دولتی با هر جناحی و پتانسیلی، جوان ها ، ژنرال ها ، پیشکسوت ها، اصلاح طلب و اصول گرا آمده تغییری در ماهیت اقتصاد کشور ایجاد نکرده است. پس به افراد ارتباطی ندارد. شاکله اقتصاد غلط است و باید پوسته این اقتصاد شکسته شود.

ساختار اقتصادی ما غلط است

تا زمانی که دولت ما به عنوان یک تولیدکننده و تاجر وارد میدان است، همین شرایط ادامه دارد. پس اگر دولتی بخواهد موفق بشود نباید متکی به نیروهایش باشد. چطور می توانیم انتظار داشته باشیم آقای رئیسی دلار ۲۵ هزار تومان را تحویل بگیرد و به همین مبلغ هم تحویل دهد. نمی تواند، امکان ندارد.

قطعا همانطور که دولت های قبلی از ۳ برابر تا ۱۰ برابر قیمت ها را افزایش دادند، این دولت هم به همین ترتیب خواهد بود. زیرا با این اقتصاد غیر از این نخواهد بود و از اختیار دولت خارج است.

لذا باید اقتصاد را عوض کند. ساختار اقتصادی را درست کند. اگر نه این اقتصاد اقتصاد بن بست است. باید این اقتصاد را از بن بست درآوریم. هیچ رئیس جمهوری فکر نمی کرد قیمت دلاری که تحویل می گیرند با دو برابر تحویل خواهند داد. همه فکر می کردند قیمت ها را پایین می آورند. اما دیدیم که هر کدام آمدند موقع تحویل دولت از سه برابر نتوانستند پایین تر بیاورند.

ساختار اقتصدی ما غلط است و باید آن را درست کنند. چنانچه فساد از دولت اول تا دولت دوازدهم بوده است، در دولت سیزدهم هم خواهد بود. زیرا ماهیت و ذات اقتصاد کشور ما فسادآور است.